Ce qu’elle couvre, et ce qu’elle laisse de côté
Tout désordre signalé dans l’année, petit ou grave. Rien de ce qui relève de l’usure.
La règle tient dans l’article 1792-6 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 1979 : l’entrepreneur est tenu pendant un an, à compter de la réception, de réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit par des réserves au procès-verbal de réception, soit par notification écrite pour ceux révélés après. Le texte ne fixe aucun seuil de gravité : une porte qui ferme mal, une peinture qui cloque ou une fissure dans une cloison entrent dans la garantie au même titre qu’une infiltration.
| Situation | Parfait achèvement ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Défaut noté en réserve au procès-verbal | Oui | Signalé par les réserves, comme le prévoit l’article 1792-6 |
| Défaut apparu au 4e mois, signalé par lettre | Oui | Révélé après la réception et notifié par écrit dans l’année |
| Défaut visible à la réception, non noté | Non | Service Public le considère comme accepté (fiche F2958) |
| Joint de douche noirci par l’usage | Non | L’usure normale et l’usage sont exclus par le texte |
| Défaut découvert au 13e mois | Non | Le délai d’un an est expiré : reste la garantie biennale ou décennale selon le défaut |
Le texte vise l’entrepreneur, c’est-à-dire l’entreprise qui a exécuté les travaux. Si plusieurs entreprises sont intervenues, chaque demande va à celle dont le lot présente le défaut.
Tout se joue à la réception
Le procès-verbal fixe le point de départ et la liste des défauts acceptés. Prenez le temps de le remplir.
La réception est l’acte par lequel vous déclarez accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6). Elle se fait en présence de l’entreprise, à l’amiable, ou à défaut par le juge. C’est la date de ce procès-verbal qui fait courir le parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
Tout ce que vous voyez ce jour-là et que vous n’écrivez pas en réserve est réputé accepté. Faites donc la visite pièce par pièce, avec la lumière du jour, en ouvrant chaque fenêtre et chaque robinet, et notez chaque défaut avec sa localisation précise. Une réserve vague du type « finitions à reprendre » se discute ensuite ; « éclat d’enduit de 10 cm sous la fenêtre de la chambre nord » ne se discute pas.
Maison neuve sous contrat de construction de maison individuelle (CCMI avec fourniture du plan) : si vous avez reçu la maison sans vous faire assister par un professionnel, vous disposez de huit jours après la remise des clés qui suit la réception pour dénoncer par lettre recommandée avec avis de réception les vices apparents que vous n’aviez pas signalés (Code de la construction et de l’habitation, article L231-8). Ce délai disparaît si un professionnel vous assistait lors de la réception.
Un exemple de calendrier
Un an, c’est court : la demande au tribunal doit, elle aussi, partir dans l’année.
Calcul fait à partir de l’article 1792-6 et de la fiche Service Public F2958, pour une extension dont le procès-verbal de réception est signé le 16 mars 2026 :
| Date | Événement | Ce que vous faites |
|---|---|---|
| 16 mars 2026 | Réception avec 3 réserves | Vous gardez un exemplaire signé du procès-verbal |
| Juillet 2026 | Une fissure apparaît sur une cloison | Lettre recommandée avec avis de réception à l’entreprise, avec photos et délai de réparation |
| Septembre 2026 | Rien n’est fait | Mise en demeure, puis médiation |
| Avant le 16 mars 2027 | Fin du parfait achèvement | Saisir le tribunal judiciaire si les désordres ne sont pas réparés, sans attendre la dernière semaine |
Service Public indique que le tribunal judiciaire doit être saisi dans l’année couverte par la garantie, pas seulement l’entreprise prévenue.
Faire jouer la garantie, étape par étape
Écrire, fixer un délai, mettre en demeure. Et si rien ne bouge, faire réparer par un autre aux frais du premier.
Écrivez à l’entreprise. Lettre recommandée avec avis de réception qui décrit chaque désordre, joint les photos datées et demande la réparation dans un délai que vous fixez. Le délai d’exécution se fixe d’un commun accord quand c’est possible (article 1792-6).
Mettez en demeure. Si l’accord échoue ou si le délai passe sans réparation, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.
Faites exécuter aux frais de l’entreprise. Après une mise en demeure restée sans effet, l’article 1792-6 permet de faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. Gardez les devis et factures de l’entreprise qui reprend.
Médiation, puis tribunal. Sans accord, Service Public conseille une tentative de médiation, puis la saisine du tribunal judiciaire avant la fin de l’année de garantie.
Si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage, relisez votre contrat : elle intervient en principe après l’année de parfait achèvement, sauf cas prévus par les textes.
La retenue de garantie, le levier du client
Une part du prix gardée pendant l’année de parfait achèvement pour couvrir les réserves.
La loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 permet au client de retenir au plus 5 % sur les paiements (source : loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, article 1, relevé le 14 octobre 2026), pour couvrir les réserves faites à la réception. La somme est confiée à un consignataire, ou remplacée par la caution d’un établissement financier (article 1). Un an après la réception, elle revient à l’entreprise, sauf si vous avez notifié par lettre recommandée une opposition motivée par l’inexécution de ses obligations ; une opposition abusive vous expose à des dommages et intérêts (article 2). Prévoyez-la dans le devis signé, avant le début du chantier : c’est elle qui donne du poids à vos réserves.
Questions fréquentes
Combien de temps dure la garantie de parfait achèvement ?
Un an à compter de la réception des travaux (Code civil, article 1792-6). Sans réparation, la demande en justice doit être engagée avant la fin de cette année (Service Public, fiche F2958).
Couvre-t-elle aussi les petits défauts de finition ?
Oui. Le texte parle de tous les désordres signalés, sans condition de gravité. Seuls les effets de l’usure normale ou de l’usage sont exclus.
J’ai oublié un défaut visible lors de la réception : est-il perdu ?
En principe oui : un défaut apparent non réservé est considéré comme accepté (Service Public, fiche F2958). Exception pour une maison neuve en contrat de construction de maison individuelle, reçue sans professionnel : huit jours après la remise des clés pour le signaler par lettre recommandée (article L231-8 du Code de la construction et de l’habitation).
Parfait achèvement, biennale, décennale : laquelle invoquer la première année ?
Pendant la première année, les trois peuvent se superposer. Le parfait achèvement est le plus simple, car il ne demande pas de qualifier la gravité ni la nature du défaut. Au-delà d’un an, voyez la garantie biennale pour un équipement dissociable, la décennale pour un dommage grave.
Sources
- Légifrance, Code civil, article 1792-6 (réception et garantie de parfait achèvement), relevé le 14 octobre 2026
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article L231-8, version en vigueur depuis le 1er juillet 2021, relevé le 14 octobre 2026
- Légifrance, loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 sur les retenues de garantie, articles 1 et 2, relevés le 14 octobre 2026
- Service Public, Garanties après la réception des travaux, vérifié par Service Public le 25 septembre 2026
Fiche vérifiée le 14 octobre 2026. Elle informe et ne constitue pas un conseil juridique.
Termes liés
Publié le 14 octobre 2026. Une erreur ? Signalez-la.